最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)对此作出了规定。
解释(一)第78条
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归登记一方,尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则,由不动产登记一方对另一方进行补偿。
这则法条针对的就是一方婚前首付购买,婚后双方共同还贷的房屋,在离婚时该如何分割的问题。
从这则法条中,我们可以得出四个结论:
1.离婚时,这类房屋到底属于夫妻中的哪一方,在这一点上,法院是充分尊重分夫妻双方的意愿的。只要双方能协商成,法院不会过多干涉。
2.如果协商不成,这类房屋一般会判归首付方所有,但是需要满足几个条件:婚前付的首付;首付的钱是个人财产,没有用另一方的钱;房屋登记在首付方名下。
3.房屋判归首付房之后,尚未归还的房贷自然也就成为了首付方的个人债务,由首付房个人偿还,与另一方再无关系。
4.首付房还要对另一方作出补偿,补偿范围是双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。
前三点很容易操作,但第四点涉及一个补偿金额的问题,补偿金额该怎样计算呢?法条并没有明确规定。这就得依赖法官的智慧了。
通过大量的司法实践,法官总结出了一个较为合理的计算方式,这个计算方式在河南、江苏等地得到了广泛的应用。
公式全貌如下,可以直接代入数值计算(建议收藏):
婚内还贷部分及其增值部分=夫妻共同还贷数额×不动产增值率。
不动产增值率=离婚时不动产价格÷不动产成本。
不动产成本=购置时不动产价格+已还贷款利息+其他费用
其他费用=印花税+契税+营业税+评估费等(但不包括物业费、公共维修基金等费用)
如果夫妻一方购置不动产后经过一段时间才结婚的,计算不动产成本时,应当以结婚时不动产价格作为计算依据。
这就是法律对于我们生活的指导。如果我们知道了法律的规定,以及法院的观点,完全可以心平气和的协商处理,没有必要反目成仇。法律和法院说到底,也只是解决争议和纠纷的一个工具和场所而已。如果能用较低的成本解决问题,何必非要劳神伤财?
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