楼盘烂尾，购房者要继续还按揭吗？崂山法院这么判
楼盘烂尾是指开发商因资金链断裂、管理混乱、市场萎缩等原因导致商品房工程无法按期完工或者完工后无法交付使用的现象。楼盘烂尾给购房者带来了巨大的损失和困扰，不仅影响了购房者的居住计划和生活质量，而且还面临着按揭贷款的还款压力。那么，楼盘烂尾后，购房者是否可以解除房屋买卖合同和按揭贷款合同？如果解除合同，剩余的按揭贷款该由谁来承担？近日，崂山法院就这一问题作出了有意义的判决。
案件回顾
原告王某于2017年与被告开发商签订了商品房预售合同，购买了被告开发商开发的某小区一套商品房，并向被告支付了首付款。原告又与被告银行签订了抵押借款合同，向被告银行申请了按揭贷款，并办理了商品房抵押预告登记。根据合同约定，被告银行将贷款直接支付给被告开发商，原告按月向被告银行归还贷款本息。
然而，由于被告开发商资金链断裂，该小区工程陷入停滞状态，无法按期交付使用。原告多次催促被告开发商交房无果后，于2020年起诉到法院，请求解除商品房预售合同和抵押借款合同，并要求被告开发商返还首付款及利息，被告银行注销商品房抵押预告登记，并免除原告对剩余贷款的还款责任。
法院审理
崂山法院经审理认为，由于被告开发商未能按期交付商品房，致使商品房预售合同目的无法实现，构成重大违约，原告有权解除商品房预售合同。由于商品房预售合同解除导致抵押借款合同目的无法实现，原告也有权解除抵押借款合同。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，被告开发商应当将收受的首付款及利息返还原告，将收受的贷款本息返还被告银行，原告不负有对剩余贷款的还款责任。
崂山法院认为，商品房按揭贷款商业模式下，各方当事人的权利义务关系应当保持平衡。如果因开发商违约导致合同解除，仍要求购房者对剩余贷款承担还款责任，不仅不合理地加重了购房者的负担，而且也不符合公平原则。因此，崂山法院支持了原告的诉讼请求，判决被告开发商返还首付款及利息，被告银行注销商品房抵押预告登记，并免除原告对剩余贷款的还款责任。
案件评析
崂山法院的这一判决体现了对购房者合法权益的保护，也符合最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件的司法解释。该判决为楼盘烂尾后购房者维权提供了有益的参考。
然而，该判决也引发了一些争议。一些人认为，该判决无视了按揭贷款合同的相对性原理，将银行作为无辜的第三方牵连进来，损害了银行的合法权益。他们认为，按揭贷款合同是独立于商品房预售合同的民事法律关系，购房者作为借款人，在借款合同解除后仍应当向银行归还全部贷款本息。他们认为，开发商应当对购房者和银行承担赔偿责任，而不是免除购房者的还款责任。
对于这种观点，笔者认为有以下几点可以回应：
第一，按揭贷款合同虽然是独立于商品房预售合同的民事法律关系，但是两者之间又存在着密切的联系和依赖。按揭贷款合同的目的就是为了实现商品房预售合同的履行，如果商品房预售合同因开发商违约而解除，按揭贷款合同也就失去了存在的意义。因此，在这种情况下，购房者有权解除按揭贷款合同，并要求开发商返还已收受的贷款本息。
第二，按揭贷款合同虽然是相对性的民事法律关系，但是在商品房按揭贷款商业模式下，银行并不是无辜的第三方。银行在发放按揭贷款时，并没有将贷款支付给购房者本人，而是直接支付给开发商。这样做既方便了开发商筹集资金，也节省了购房者中转资金的时间和成本。但同时，这样做也使得银行与开发商之间形成了一种隐性的利益共享关系。如果楼盘顺利交付使用，银行可以从中获得稳定的利息收入；但如果楼盘烂尾导致合同解除，银行也应当承担一定的风险。
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